文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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