5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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