近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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