近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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