万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌g>

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？