OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新元电荷e等于多少？区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根元电荷e等于多少？本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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