近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chén感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解g)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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