5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(l猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗ǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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