近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名