文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预阿富汗是哪一年灭亡的售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(c阿富汗是哪一年灭亡的óng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(阿富汗是哪一年灭亡的jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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