5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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