文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取云n是哪里的车牌号全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业云n是哪里的车牌号(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 云n是哪里的车牌号