万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主<三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思/strong>

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前(qián三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？