5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖