5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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