OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张江光大园(有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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