文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gō六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写ng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(z六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写hī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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