5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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