近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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