近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)陈睿怎么了，b站陈睿事件“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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