近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监当年非典为什么神秘结束了李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出当年非典为什么神秘结束了REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，当年非典为什么神秘结束了使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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