文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分180kg等于多少斤 180kg等于多少磅房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(ji180kg等于多少斤 180kg等于多少磅è)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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