文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)反函数的性质是什么意思，反函数得性质入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)反函数的性质是什么意思，反函数得性质的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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