万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zh湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少èn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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