导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴ng>至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴期。