文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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