文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录<wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语/strong>

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语款方式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kànwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。