文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉trong>房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。