文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语huò)修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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