近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(ré地肖指哪几个生肖？n)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该地肖指哪几个生肖？类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标地肖指哪几个生肖？>

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。