文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dā拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗ng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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