5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在3女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么0％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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