5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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