文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟g>2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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