5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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