5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)200克是几两 200克是多少毫升30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现200克是几两 200克是多少毫升金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuá200克是几两 200克是多少毫升n)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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