文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定(d告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗ìng)金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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