5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　小明王是谁的后代 小明王是男是女这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要小明王是谁的后代 小明王是男是女有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(h小明王是谁的后代 小明王是男是女é)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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