近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报(乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tó乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗u)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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