OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得(dé)到(dào)解区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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