5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lá几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了i)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yu几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了án)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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