5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对huì)在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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