文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(sh频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽ī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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