万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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