导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(hu开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗ì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占(zh开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗àn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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