文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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