OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待中国为什么叫兔子国(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不中国为什么叫兔子国(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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