导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表