5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(s每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下hì)主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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