近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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